居住用土地建物は特別控除の面でも、税金の計算の面でも他と違った有利さがあります。一方いろいろ誤解のあることも事実で、不動産を売るとき、ある人から「これは居住用として3、000万円控除の適用もでき、買換えをすればそっくり税なしで行ける」と言われ、その気になってＯ申告をしたら、税務署では駄目と言われ、おまけに加算税もかけられた、などという苦情もよくあります。そこで居住用の特例についての正しい知識と、不適用とされた２〜３の例についてお話しします。まず、特例の内容ですが、大きく分けて特別控除の特例と、買換え特例、それに低率税額計算の特例の３つとなります。?特別控除額は長期、短期の区別に関係なく3、000万円です。長期譲渡所得の場合、特別控除は100万円ですが、居住用土地建物の場合は、この100万円に代えて3、000万円が特別控除額となります。?買換特例は、昭和63年４月からかなりきびしい条件となりましたが、これをクリアすれば譲渡収入金額から、買換取得価額を差し引いた残額を基として譲渡所得が計算されます。・?低率分離課税の特例とは、居住用の土地建物が長期譲渡所得に該当し、かつ、買換特例を使わない場合に､通常の税率より低い率で税額を計算するものです。